Właściciel nieruchomości może w określonych granicach wykonywać różne działania na swojej nieruchomości. Musi jednak pamiętać, by działania te pozostawały w zgodzie z tzw. prawem sąsiedzkim, które nakazuje powstrzymywanie się przez właściciela nieruchomości od działań zakłócających korzystanie z sąsiednich nieruchomości.

Pomiędzy sąsiednimi nieruchomościami bardzo często dochodzi do napięć spowodowanych tym, iż właściciel określonego gruntu prowadzi działania, których skutki odczuwalne są dla mieszkańców sąsiedniej nieruchomości np. przez wytworzenie zapachów, wywołanie hałasów, wibracji, zanieczyszczanie powietrza, czy chociażby zasłanianie światła przez budynek. Działania takie zwane są immisjami pośrednimi i z założenia są niedopuszczalną ingerencją w nieruchomość sąsiednią. Zgodnie bowiem z art. 144 Kodeksu cywilnego właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich w stopniu przekraczającym pewną granicę w postaci przeciętnej miary wynikającej ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Innymi słowy: ustawodawca ograniczył działania właściciela nieruchomości do takich, które nie wywierają negatywnego skutku na nieruchomość sąsiednią. Jeśli jednak działania te wpływają w sposób negatywny na sąsiedni grunt, wówczas właściciel nieruchomości dopuszcza się tzw. immisji pośrednich

Oprócz immisji pośrednich mogą wystąpić także immisje bezpośrednie, które charakteryzują się bezpośrednim naruszeniem cudzej własności np.: zaśmiecanie sąsiedniej nieruchomości, skierowanie za pomocą rynny wody deszczowej bezpośrednio na cudzą nieruchomość.

W razie zaistnienia immisji przekraczających dopuszczalną miarę, właściciel może wytoczyć powództwo o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. Jeżeli zakłócenia wywołują ponadto szkodę, to wówczas poszkodowany sąsiad może dochodzić także odszkodowania. Należy jednak pamiętać, iż do skutecznego wystąpienia z roszczeniami konieczne jest by, nieruchomości pozostawały w stosunku sąsiedztwa.

Próbując ocenić, czy dane oddziaływanie nosi znamiona szkodliwej immisji przekraczającej przeciętną miarę warto z jednej strony odnieść się do przepisów prawa, a z drugiej do własnej intuicji i zdrowego rozsądku. Inaczej należy potraktować hałas wydobywający się z sąsiedniego budynku przemysłowego, a inaczej incydentalne zakłócenia spokoju domowego.


w następnym numerze: „Komu przysługuje szczególna ochrona przed wypowiedzeniem stosunku pracy